爱游戏智能家居万亿市场已来！房企如果不重视只能被阿里华为京东跨界打劫

　　爱游戏爱游戏“科幻片”是每个人成长经历中必不可少的电影元素，里面狂拽炫酷吊炸天的高科技简直让人惊掉下巴，肆意挥洒着对未来的憧憬。科技的发展最终会服务于人类生活，生活又是以“家”展开，在家中能体现未来元素的应该就是智能家居了。

　　如今计算机技术、图像识别、深度学习技术已趋成熟，5G网络也是呼之欲出，此时正是智能家居发展的绝佳时机。

　　智能家居也是开发商追捧的新热点。早在几年前，各大房企即纷纷宣布进军智能家居领域，比如仁恒宣布牵手小米，在其仁恒滨河湾项目二期全线引入小米智能家居套装；华远地产牵手360；万科的三好住宅也在智能家居上做了的探索。

　　智能家居可以很好地为地产赋能，但现实中开发商落地智能家居的项目并不多，也存在一些问题。地产生态创业营二期智能家居模块邀请了阿里、华为、京东、微软等企业相关负责人和学员们一起研讨，下面是明源君根据研讨归纳出的精华内容。

　　其实地产和智能家居的结合早已有之，只是移动互联网还没崛起，升温很慢。2007年以前，房地产领域开启智能地产的尝试按钮，不过这一期间智能地产案例极为鲜见。2015—2016年，至少100+家开发商在500+个地产项目实施整体智能化或者智能化样板间。

　　经过近20年的快速发展期，楼市暴利的时代已然接近尾声。房地产行业需要寻求“售房”以外的盈利模式。

　　从市场看，最近现房销售的试点越来越多，取消预售制是大势所趋，市场优胜劣汰，好的产品才能处于不败之地。而好的产品不仅体现在房子本身的质量，舒适的居住体验也很重要。

　　现在更多是卖方市场，未来地产不会一直是这样的，会转变成买方市场，地产需要提供好的产品。

　　智能家居因其便捷、自动化的特点，可为现代居民提供不一样的居住体验，实现人们美好生活的愿景。智能家居和房地产的结合可谓天造地设。

　　从需求上看，改革开放之初，每个家庭的理想标配是“三转一响” ：自行车、缝纫机、手表、收音机 ；90 年代，则是大型家电，最为典型的是“大三件”：冰箱、彩电、洗衣机，其他的则包括 空调、电饭煲等。在这一轮的升级中，新中产也有属于自己的生活标准。

　　精装修可以减少二次装修带来的污染和噪音，还可以为业主减轻负担，毕竟自己做装修是一件很累人的事。

　　据奥维云网（AVC）预测，2018年全国精装修项目数量将超过2000个，整体规模将达到205万套。政策方面，山东、河南、重庆、天津、海南等省份明确要求在2018年新建住宅项目实行100%精装修交付。

　　在这波“精装”节奏带动下，开发商需要考虑哪些东西能系统化的带来一些真正价值。智能家居远程控制、场景控制、定制控制、智慧联动、安全防范的优势能满足住户的很多痛点。比如现在经常发生保姆虐待老人和小孩的事件，尽管家里有安装监控，但是无法避免。如果这种摄像头是智能的，发生这种事能够及时通知你，那么老人和小孩就可以免受很多伤害。

　　从前端销售来看，智能家居产品植入样板房中，不仅是楼盘的卖点也是宣传爆点。这种方式可以全方位地展示产品，居住空间的智能家居体验感也更加强烈，更容易打动购房者。

　　比如万科星空项目，建设了售楼部智能家居样板间，相较于传统样板间，智能样板间的客户逗留时间提升6倍，向朋友推荐率提升2倍，回头率增加3倍。此外，碧桂园、绿地、华润、正荣等房企也有尝试智能样板间。

　　以往，房企只是建房子卖房子，除了物业，后续的涉入较小。因为是产销模式，建完房就卖掉了，估值模型是给定的，溢价很低。

　　比如说在单元楼下面装人脸识别的相机，能够精准的去捕获每一个人进出单元楼的一个情况。

　　如果当你发现某一住宅里的老人最近两天都没有离开单元楼，而且老人独居生活，其实你可以给出一些预警，给他的相关的业主去发出一个告知，研判是不是有异常。

　　虽说智能化住宅相比早前有了很大进步，随着运营商、地产、家装等公司的加入，也大大提升了智能化住宅的推进速度，但在具体落地时，仍存在一些问题。

　　目前一些开发商做智能家装，样板间还是存在营销的噱头。有些地产商发现某企业做了，我不做，是不是有点Low，因此盲目跟风，简单的往里加，并没有考虑实用体验，甚至根本就不够智能化，加个手机控制就觉得自己智能化了。

　　根据用户的产品使用，分析用户行为数据，进而提供更多服务和内容，地产商要变成不仅仅卖房子，得从每个住户的吃喝拉撒中间赚钱，确实来看这条路很漫长。

　　由于很多地产智能家居项目只是做营销噱头，家装产品并不实用，用户体验不佳，那随之而来的问题便是无法搜集太多用户数据，没有太多数据分析用户行为，期待的数据价值难以显现。另一方面房企从开发商变运营服务商，中间有诸多转变，一时间无法很好变换角色。

　　如何让智能家居产品位地产行业赋能？关键是要找准场景触点，切实提升用户体验。其次需要建立用户ID体系，便于触达用户，最后有了用户数据后，如何利用数据延伸服务。

　　阿里云邢超认为智能人居本质就是围绕居住地的场景智能，从居住地出发，找准用户的痛点场景就能更好服务和满足用户。

　　从家庭来看，整个房间里面会有安防、家电控制、灯光控制、环境控制等场景，这些场景其实都是功能触点，在这些功能点之上是有很多交互的。

　　从入门开始，便捷和安防的需求便应运而生，你可能忘记带钥匙，或者钥匙掉了，这都是很麻烦的事。前段时间五邑大学一男生夜闯女生宿舍猥亵女孩，便是因为他捡到一把钥匙，并试出了宿舍号，令人后怕。

　　智能门锁。智能门锁是智能家居的入口，一般的智能门锁采用指纹或者密码，很好保证了安全性，现在很多门锁都带有摄像头。可以判断住户门口的情况，有突发情况可及时通知主人。

　　智能照明。智能照明常见的功能便是根据你的用灯情景（回家、就餐、起夜等）控制开放或者灯光亮度。智能照明有个应用是当你外出度假时，定时自动打开和关闭家中的灯光，模拟有人在家的场景，让不速之客望而却步。

　　智能空调。夏天很多人因为吹空调感冒，大多是因为对着空调口吹或者半夜忘记关空调等。之前的智能化空调无非就是远程控制。现在更高级的是其本身具备对环境和人的感知和判断，比如说房间有七个人，它可以判断每个人分别距离它的精确的位置、角度，然后结合人脸识别区分是谁。而且，通过一段时间的使用，它可以猜测，你的喜好是什么。如果你不喜欢风吹，风会避开你，如果你喜欢风吹，风会跟着你。

　　智能窗帘。现在很多窗帘可以电动开启闭合，但是还不够智能。真正的智能窗帘应该是可以自动检测室外环境光源明暗情况，以及室内是否有人，来智能判断需不需要将窗帘闭合或开启。另外也可以定时开关，根据场景自动控制。

　　智能环境盒子。传感设备能够知道家庭里面的环境，比如在北京，空气中PM2.5过高的时候，智能环境盒子会自动关窗，自动打开通风系统，并提醒主人已经将PM2.5从几降到几。比如在南方，大家可能比较关心家庭里面的饮用水，现在的进水的效果不好了，智能环境盒子可以自动提醒并帮你更换——主动式地提供一些服务，推送消息等。

　　智能饮水机。让用户可以直接在手机端进行温度的调节和定时控制，之后利用净水机逐步收集用户的饮水信息，再利用这些信息制作不同地区的水质污染地图，根据具体情况，推送个性化的饮水建议。

　　智慧社区，主要是安防，对应的产品就是门禁系统。现在很多小区的梯口机都是刷卡，按指纹或者输入密码的。近几年人脸识别技术开始进入到小区门禁，2017年之前小区里面真正具备人脸识别的这种梯口机很少，但是17年之后量开始激增。有业内人士判断，爱游戏未来2到3年，人脸识别的门禁，梯口机会成为所有小区的一个标配。

　　那具体智能在哪了？首先一般的人脸识别需要你主动配合，走到机器面前停下来做一下识别。但现在的玩法是配合人脸识别或者人脸抓拍的摄像机，在你无感知无配合的情况之下，实时完成对人的识别。业主要回家的时候，直接往单元楼门口走就行了，走的过程中它会识别，然后控制门禁，帮你开门。

　　瑞为智能创始人詹东晖提出，2016年之后这种人脸识别技术有了一个跨跃，使用红外线技术去识别人脸，可以判断是活体还是照片、视频；此外人脸库的容量也变大，最大能支持到5万个人脸。

　　那除了安防之外，还可以做些智慧社区健康服务。比如某房产商跟阿里云做的一个健康角度的合作，拉通了浙江省所有医院的医疗资源，用AR打造了一个健康化的健康小屋，将其放置在业主回家动线上，方便他们自助检查。

　　而且有时候业主回家刷脸开门的时候，会提醒他健康小屋来了个什么新设备，要不要检查一下？或者通过分析说，老王你已经一个月没去了，血压要一直持续控制，你应该再去做一次测试。这个就和之前的门禁系统连接起来，提供健康服务，把他导入到一个更深度的健康产品。

　　而将智能家居和智慧小区相结合，所能拓展的服务就更丰富了。比如之前总会出现一户家里起火，把整栋楼烧了，但是如果未来的智能家居跟这种智慧小区结合的好的情况下，可以提供很多主动式的服务，将这种数据告警到我们的物业服务平台里面。

　　京东最近新闻很多，吃瓜群众表示目不暇接。抛开吃瓜，从发展来看，京东和地产行业有一点像。京东东西卖出去后，消费者只有在出现产品问题的时候，才会跟他打交道,有点像零售企业。

　　地产也是如此，基本上房子卖出去后，希望永远别再见到这个客户，因为再见到时，往往就是来投诉出了什么问题。

　　反观阿里和腾讯，有很一套完备的用户ID体系，他们后续就可以利用这些账号搞事情。但是在小区里面建立这样一套体系的确不是很容易，因为没有一个强服务触达终端。你自然会为了用淘宝上的服务，去注册你的账号，但是你在一个小区场景会这么干吗？

　　通过人脸就可以构建整个一卡通体系，这人脸体系，不管是老人还是小孩都会去录。因为它是最自然的一个角度，通过最自然交互方式去打造人的ID体系。万科在这一面走得比较靠前，在阿里云的助攻下，开始逐步建立起这样一套用户ID体系，那你有了ID体系，有了用户，你就可以导入一些服务。

　　有了用户ID体系，利用数据延伸服务是终极目标。特别是在智能楼宇、办公等方面，通过系统的大数据分析处理才能为用户提供节能、安防、便捷生活服务解决方案。这两年来很多地产商开始在转变思路，一部分地产商已经在开始在做了。

　　那具体可以怎样利用数据，我们拥有数据之后，就可以为一个个用户画像，产生若干个用户画像，利用画像的行为数据分析用户行为轨迹，进而利用这些数据提供完备服务。

　　地产和智能家居的结合是大势所趋，虽然其中存在一些问题，特别是住户的教育成本问题，住户没有用这个的意识，也不知道怎么用。这并不能靠开发商一方完成，但开发商在里面起着至关重要的作用。

　　以上内容大多出自地产生态创业营二期智能家居模块的演讲，地产生态创业营的举办初心在于集合大居住生态链上的优秀创业者，为他们对接更多资源，帮助他们成长。如果你是大居住领域的企业创始人，想和行业内的佼佼者相互交流，对接合作，可点击底部阅读原文预报名。